碧桂园这回妥了？

01.

上上周六，与香港一位做建材生意的朋友喝茶，我们聊到碧桂园时突然停了下来，然后，对碧桂园专门聊了一通，都觉得碧桂园是中国地产行业的风向标。

因为如果碧桂园出事了，那么，意味着整个楼市都塌方了。

因为碧桂园珠三角企业，在港股上市，运营上更偏向港式稳健型。

所以，我们看到，高歌猛进的时候，碧桂园多元化还是很谨慎，所谓的机器人、农业两个板块都有点“雷声大，雨点小”，牵扯的精力不大。不像恒大造车，动辄几百个亿下去。

所以，人们一般相信，碧桂园不会是恒大。

 

02.

今年以来，眼见着各地救市政策工具如“甘霖”般撒落下，一直到天津、青岛、济南房货利率降到4.4%，市场还是攒不够重启的信心。

“砖家”们说，房货利率未来只有更低。所以，大家都等着吧。

不过另一边，像融创中国这样的地产班“优等生”，该票据违约(1.05亿美元)时，还得违约。能坚持多久，就看上头及孙宏斌的哥们儿管不管了。

然而，就在眼看融创可能要出事儿的时候，碧桂园却迎来了好消息。

5月16日，包括碧桂园在内的三家民营房企被监管机构选定为“示范房企”，试水发行人民币债券。

之后，碧桂园集团股价直线拉升，一度暴涨15%，至当日收盘时上涨超10%，令地产板块为之一振。

这意味着，房地产政策迎来边际宽松，艰难的融资环境正在进一步向好。

就在5月20日晚间，碧桂园发布公告成功发行5亿元公司债，票面利率4.5%。

有评论者指出，此次监管层支持作为民营房企的碧桂园成功发债，对稳定房企融资、提振市场信心有重要示范作用。

而在行业深度调整期，碧桂园能被选定为示范房企，获得首批民营房企入场券，同样值得关注。

看来，作为曾经的“宇宙第一房企”，碧桂园多年来公司信用、债务结构及现金流的健康状况还是值得信任。

03.

 

事实上，从业绩表现看，近年来碧桂园也依然展示出不俗实力。

2021年碧桂园实现合同权益销售金额约5580亿元，成为去年行业中唯一突破五千亿的房企。

另外，今年前4个月，碧桂园累计实现权益销售金额1218.7亿元，继续稳居行业前列。

销售回款方面，截至2021年，公司已连续6年权益回款率达到90%或以上。

今年一季度，碧桂园权益销售回款率更是高达95%，继续领先于行业平均水平。

同时，碧桂园还是当前市场上为数不多、具备境内外再融资能力的民营房企。

自2021年12月以来，公司已在境内外成功发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资，包括10亿元的公司债、15亿元ABS及39亿港元可转债等。

债务方面，碧桂园持续优化债务结构，财务基本面稳健高质。

年报显示，截至2021年底，公司总借贷余额降至人民币3179亿元，现金短债比约2.3倍；净负债率为45.4%，已连续多年保持低位；加权平均融资成本5.2%，较上年底下降36个基点。

此外，碧桂园目前手握1813亿元现金，另外还有约2615亿元银行授信额度尚未使用，可动用资金充裕，短期偿债无忧。

也因此，今年以来，包括摩根大通、国泰君安、国信证券、中达证券等在内的评级机构，都给予碧桂园“增持”或“买入”评级。

同时，碧桂园也受到了一些主要合作金融机构的认可。2022年3月，公司先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

 

但是，这是否就意味着，碧桂园暂时就安全了？

04.

 

这段时间，大家都在说一句话：我们再也回不到2019年了。

确实，3年前的今天与时下的今天已经大不一样。

2019年还是房地产“有序”扩张的时代。

2020年4月12日，碧桂园创投拟以5亿元认购帝欧家居6.5%的股权。

5月6日，碧桂园创投拟以约5亿元认购蒙娜丽莎6.22%的股权。

5月20日，碧桂园创投拟以4.15亿元认购惠达卫浴11.76%的股权。

但应该是基于统一的战略调整，2020年8月14日，帝欧家居、蒙娜丽莎分别公告，终止与碧桂园创投签署的认购协议。

8月27日，惠达卫浴也发布公告，终止与碧桂园创投合作。

2020年12月22日，蒙娜丽莎引入碧桂园创投2亿元增资广西蒙娜丽莎，碧桂园创投持有桂蒙公司13.50%的股权。

2022年4月15日，碧桂园创投将上述股权全部受让给蒙娜丽莎，后者拥有桂蒙公司100%股权。

在2019年之前，专业化协作与产业链整合，成为房地产开发两种典型的模式。

万科是专业化协作的典型，即很多环节都外包经营，而碧桂园则是产业链协作的典型，这种模式即高度垂直的一体化营运。

碧桂园这种“一条龙”开发模式，几乎覆盖了房地产开发的主要环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、建材(比如潮州投资卫浴厂)、营销和物业管理等。

有论者说，碧桂园这是在攫取价值链上每一环的利润，同时也借此实现低成本快速扩张，即著名的碧桂园“高周转模式”。

所谓“高周转模式”，从财务角度看，关键是投入产出时间越短，资金周转率越高、资金回报率越高。

不过，“高周转”也让碧桂园在2018年质量问题集中爆发，发生多起工地坍塌事故，陷入舆论漩涡。

同时，“高周转”时代，也令陶企深度捆绑到地产商战车上，至今不得解套。

比如，帝欧家居旗下的欧神诺，2018年销售36.8亿元，其中碧桂园买单20.41亿，占欧神诺全年销售额47.36%。

再比如，刚刚发布上市招股书的马可波罗控股，2021、2020、2019年度应收账款余额分别为28.63亿元、24.75亿元和21.89亿元。

而坏账准备余额，分别为6.19亿元、3.08亿元和2.67亿元。

05.

 

2022年5月20日, 由北京中指信息技术研究院主办的“2022中国房地产上市公司研究成果发布会”在北京召开。

在2022中国房地产上市公司TOP10榜单中，碧桂园获得在港上市公司综合实力第2名、财富创造能力第6名、财务稳健性第5名、投资价值第7名、公司治理第6名、ESG发展优秀企业第7名。

经济学中，当价格能使需求等于供给，以至于任何人可以在那个价格上买到他所要买的东西，或者卖掉他所要卖的东西，这时，市场就是“出清”的。

市场“出清”意味着供求均衡。如果市场没有“出清”，那么一定存在着短缺或者过剩。

因此，按着这种理论，碧桂园尽管暂时在金融上安全了，但面对多变且不确定的大环境，当下唯有抓紧收缩、“出清”，才能重建自己在房地产“黑铁时代”的核心竞争力。