01
重磅会议发声：“收缩政策”不调整将被问责
3月16日，国家最高层级的“金融稳定发展委员会”召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。
会议指出，在当前的复杂形势下，最关键的是坚持发展是“第一要务”，坚持以经济建设为中心。
会议强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。
认为，对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性。
而且，国家“金融委”将加大协调和沟通力度，必要时进行问责。
会议特别强调，各方面必须深刻认识“两个确立”的重大意义，坚决做到“两个维护”，保持中国经济健康发展的长期态势，共同维护资本市场的稳定发展。
上述重磅会议上午召开之后，中午开始，央行、证监会、银保监会等多个部门就密集部署安排工作。
02
A股全线应声飘红楼市“政策底”已露
关键时刻，关键人物讲话之后，果然A股、港股双双直线拉涨。
其中，恒生科技指数涨幅扩大至20%，为该指数推出以来盘中最大单日涨幅。
A股市场也开始大幅拉升，最终沪指大涨3.48%，报收于3170点。深证成指也涨5.2%。
16日，整个股市上涨家数达到4255家，涨停137家，下跌家数370多家，逆转了昨天的行情走势。
从跌40点到涨100点，大A在一天之内完成。从4200家下跌到4200家上涨，大A也可以一天完成。
去年以来一直跌跌不休的地产股也都在涨，只有融创还在暴跌，所以，有人问：会不会是第二个恒大？
不过，更大的疑问还在于，关键人物出来讲话之后，意味着“政策底”显现了。但真正的“市场底”是否也出现了，依然很难讲。就此问题，我们等下后面分析。
03
反思“资本无序收缩”
楼市/房企有了喘息机会
总之，16号的这次会议，针对过去一年多被高调打压的房地产，是一次标志性的定调，这一点是毫无疑问的。
可以佐证的是，昨天会议之后，财政部有关负责人在接受新华社采访时表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
去年，大家都在附和着骂“资本的无序扩张”，但在阿里、腾讯、字节跳动、京东市值断崖式缩水，互联网大厂大幅裁员传闻不断，恒大等一众地产巨子躺平的背景下，今天终于开始有人反思“资本市场无序紧缩”了。
“有形之手”又开始玩新一轮动态平衡。
楼市和房企，迎来了前所未有的喘息之机。
事实上，今年一开年，各地楼市松绑政策不断，调控的“政策底”已经出现。只是目前整个市场仍在低位徘徊。
在政策刺激之下，房地产销售仍未回暖，而全国商品房均价更是跌破了万元大关，回到了2020年水平。
去年第四季度中国GDP增速突然腰斩，只有4.0%。今年大年初七刚开工，各地就拼命安排重大项目集中开工。振作一季度经济，成了全国上下的一件大事。
不过，实际结果还是上头热，下面冷。尽管央行货币政策主动出击，但全社会新增贷款(房地产占30-50%)并未保持适度增长。
前几天央行公布的信贷数据更是吓人——
2月份，居民中长期贷款减少 459 亿元，同比多减 4572 亿。
这是自2007年有数据以来，中国居民中长贷首次出现负增长。
意思是当赚钱预期普遍低落的时候，人们宁可把钱放在裤兜里吃灰，也不愿意往出投资一毛。
当下疫情反扑、俄乌摩擦、全球通胀，三大利空合力，靶向打击预期，造成2022开年史无前例的艰难。
这时候最重要的当然是“管理预期”，给市场信心。
04
黄奇帆：九成房企熬不过十年
2021全国破产房企396家
但虽然信心贵比黄金，可现实总是很骨感，不是靠喊几句口号就能解决问题的。
重庆市原市长黄奇帆，被人们尊称为“最懂楼市的黄市长”。最近在《聊一波》节目中，黄奇帆给出新的预测：接下来，九成房企熬不过十年。
据查，2018年高峰期全国工商局的统计显示，在工商局注册登记的房地产开发商一共有9.7万家，这个数量排全球第一。而同期美国的注册房地产开发企业，不超过500个。
根据人民法院的数据，2021年，全国宣布破产的房企达到：396家。
在最近的另一次公开发言中，黄奇帆就直言未来中国房企要减少9成一一也即以后中国房产商有1万个已经不得了。
05
三大因素支撑房地产“拐点论”
回归健康之路注定很慢长
黄奇帆敢下此断言的底层支撑在以下几点：
首先是高增长下的房子过剩。
1990年，中国1年新建房产面积是1000万平方米。而到了2017年，这个数字变成了17亿平方米。27年，体量增加到170倍，这是怎样的速度？
根据黄奇帆的数据，时至今日，中国城市人均住房面积早已达到了50平方米，而在全世界发达国家里，人均50平方米也就是天花板了。
而实际上，数据显示，中国房子新增面积在2017年达到17亿平方米后，后面几年基本上也就没有再涨。
新建面积可以控制，但已经建好的，卖不出去就成了库存。
其次，从更深层次来看，房子作为一种商品，还得回归供需关系。
黄奇帆认为，库存多不怕，有人买也行，但问题是，需求端的问题更严峻。
中国的城市化率已经来到65%，基本上也没多大空间了。更关键的是，人们不愿意生孩子了。
根据国家统计局的数据，整个2021年，只比上一年增加了48万人。按照这个趋势，我们离人口进入“负增长”，真的只有一步之遥。
就连被称为“最爱生娃”的人口过亿的超级大省山东，2021年的自然增长人口也仅有2100人。
没有源源不断的新增人口，谁来买房？
随着老龄化程度的加深，死亡率增加，还会有更多的房子空出来，进一步挤压这种供需关系。
再次，中国的房企，不但数量世界最多，负债率也是高得出奇，因此，得花时间去杠杆。
黄奇帆说，全世界的房产商，负债率很少有超过50%的，而我们9万多个房产商的总负债率是84%，个别高的甚至能到90%。
换言之，地产商们土地批租、开发建设、销售预售都是从银行借钱在运行。
这种房产商得利、把风险甩给国家和购房者的发展模式，显然是不能长久的。
但是，正如黄奇帆所言，让房地产回归健康，注定又是一个漫长的过程。
根据华泰证券的测算，目前我国房地产贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，构成约60%的家庭资产。
一旦真的硬着陆，GDP、税收、国民资产等，都将受到极大的冲击。
所以，唯一稳妥的办法就是，以“时间”换“空间”：保持经济增长，拉高居民收入，再把泡沫慢慢挤掉。
黄奇帆认为，这就是我们房地产真正的归宿。
果不其然，现在针对房地产的一系列调控政策又在反转了。
只是，我们今次还可以继续观察，当政策面利空出尽之后，股市究竟会走出多长的阳线？
而楼市会在哪个时间点真正企稳回暖，包括可持续多长时间？
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