01.
“史上最难年份”：“去”，还是“留”?
2022年，“史上最难年份”，3月份即将过半，正当“搬砖人”启动第一轮促销之际，又来了一波疫情，而且势头上去有点猛。
陶瓷行业是一个被房地产深度捆绑的行业。鉴于房地产行业已经整体拐头向下，呈向下坠落滑行之势，3月7日，有国家级协会一一中国涂料工业协会已罕见地向本行业提前发布“预亏”公告。
这份名为《2022中国涂料行业利润预警》的公告，提示全体涂料人：当前严峻的市场形势，呼吁企业根据波动变化适时调整经营策略。
而“调整经营策略”，对中小企业而言，其中一个选项，即主动离席走人，不玩了。
“如此情势下，是走，是留，考验实力、智慧和勇气。”
02.
“救市潮”抵挡不住“断崖式下滑”
不过，国家可不会坐视房地房业继续沉沦下去，“恒大事件”引发的蝴蝶效应必须尽快终止。
于是，市房地产“救市潮”年后开始掀起。
2022年1月1日至今，已经有55个城市调整了楼市政策、鼓励购房，其中包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款。
部分着急的城市甚至出台了货币棚改、取消“认房又认贷”、缩短限售期的“大招”。
然而，央行公布的2月金融数据显示：2月份人民币住户贷款减少了3369亿元，其中以房贷为主体的中长期住户贷款更是减少了459亿元。
可见，决策层热情之下，市场依然不领情，楼市冰冷依旧。
单月的“人民币中长期住户贷款”不增反减，这在2007年1月以来还是首次。这意味着当前房地产市场进入了空前糟糕的时刻。
第三方研究机构对房企2022年1到2月的销售监测，也证明了这一点。
受春节假期等因素影响，房地产市场延续下行调整趋势。不但土地市场持续表现低迷，成交也更是创下了近年来单月新低。
据克而瑞研究中心日前发布的报告显示，其监测的28个重点城市2月份成交面积环比下降32%，同比下降35%。
土地市场方面，全国300城经营性土地总成交规模继续下降，成交建筑面积仅3408万平方米，同、环比分别下降71%和57%?这也是近一年来最低点。
03.
百强房企2月业绩同比“腰斩”
从克而瑞调研情况来看，百强房企销售同比降幅进一步扩大。
具体来看，成交方面一线城市全线回落，同、环比分别下降25%和42%。
其中，北京、广州和深圳成交皆创新低，同比跌幅都在40%附近;24个二、三线城市市场持续转冷，成交同比、环比分别下降37%和29%。
其中，8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。
另外，今年三、四线城市返乡置业明显弱于往年，表现于返乡置业集中释放的时间跨度不足两周，且水客大幅增多，案场到访客户实际转化率普遍低于10%。
虽然一部分房企开启内卷式降价，但对成交拉动效果相对有限。
据“克而瑞研究中心”的数据：今年前两个月万科集团的“权益销售额”同比下降了约54%，碧桂园同比下降了约23%，保利发展同比下降了约37%，融创中国同比下降了约34%。
目前，国家统计局尚未公布1到2月房地产全国销售额。但一般相信，同比下降30%是可以预期的。
必须看到，当前房地产市场对于整体经济的影响已空前严重。
因为在过去20年里，房地产的投资、销售额增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。
即便在2008年全球金融风暴爆发，房地产对整体经济增长的拖累也主要在第三、第四季度。因为到2009年下半年，随着“四万亿”效应的显现，经济马上展开了V型反弹。
04.
头部房企：谁是“外强中干”?
当前，对陶企来说，应该看到，一方面是暂时无望的救市，一方面是危机持续蔓延至部分头部房企，房企“外强中干”本质暴露。
尽管政府房市政调控政策有所松动，但随着市场进入盘整期，房企债务偿还是压力激增，债务违约现象频发。
据不完全统计，2021年共有52只房企债券违约，较2020年呈成倍增长。
百强房企中，恒大、蓝光、新力、花样年、佳兆业、世茂等规模房企都相继出现问题。
不过，尽管百强房企爆雷不断，但仍有部分融资成本较低的优质民企，尤其是家底雄厚的央企国企值得长期看好。
确实，沧海横流，方见英雄本色。弱市之下也不乏翘楚。如绿城中国、龙湖集团、旭辉集团、新城控股、滨江集团、中骏集团、宝龙地产、合生创展、珠江投资、众安房产等高效+稳健派房地产民企，就表现出较强的经营韧性。
绿城中国、滨江集团、众安房产均为长三角热点城市深耕房企，以杭州为大本营，2021年在行业规模负增长的背景下，仍逆市继续走高。
其中绿城中国、滨江集团的全口径销售额分别为2666亿元、1691亿元，同比增幅均达到24%，众安房产的销售增幅超过30%。
而龙湖集团、宝龙地产、中骏集团、万达集团等“地产开发+持有型物业”双轮驱动型房企，其多元业务组合已经成为房企打造新的增长点、平滑周期性风险的标配。
龙湖集团、宝龙地产、中骏集团这类房企坚持稳健经营策略，“三条红线”均达标，除了开发主业外，持有物业发展已经卓有成效，开发与运营综合实力强劲，提升了企业的抗风险能力与可持续发展力。
05.
央企/国企：地产圈中“最靓的仔”
当然，必须看到，当下高效+稳健派房地产民企毕竟还是少数。
所以，陶瓷人2022年做房地产战略采购(战采)，首选还是大型央企。
首先因为大型央企，如保利、中海综合实力强劲，市场适应能力强，运作成效显著。
其次是，大型央企有融资优势。根据克而瑞统计，央企平均融资成本通常处于行业较低水平，其中中海地产2021年上半年平均融资成本仅为3.6%，处于行业最低水平。
除此之外，自2021年下半年以来，整体房企融资遇冷的情况下，市场资金开始集中倾向于优质的头部央企。
三是大型央企能优质拿地。当前，在龙头民企纷纷退却的情况下，央企频频出手拿地为市场“托底”。
2022年最新一轮的北京首轮拿地中，华润、中海等央企均积极参拍。
比如，华润竞得的丰台区纪家庙纯宅地销售指导价与楼板价之差达到4万元/平方米以上，保留着较高的盈利空间。
另外，应该看到，一些地方国企，如广州越秀、深圳控股等，政府资源优渥，在TOD、旧改方面亮点十足。
06.
抓住这15个地产央企
房地产百强榜上的这15家央企，业内人士按照他们当中的一些共性，概括为：央企五虎、两城两铁、六朵金花。而这15个央企，也正是陶瓷人在2022年最要重点对接的房企。
央企五虎
中海地产
中海地产(中海企业发展集团有限公司)，1979年始创于香港，80年代初在港涉足地产业，90年代重心转向内地。
中海地产隶属于宇宙第一建设公司——世界500强第13位的中国建筑集团， 前身为原国家建工总局，现归国务院国资委管理。
中海地产销售额等指标概况：
(权益货值统计截至2021上半年，下同)
保利发展
2018年更名前叫保利地产，1992年创办于广州，到今年刚好三十周年。
其母公司保利集团，同样是世界500强企业，2021年排在第174位。
保利发展销售额等指标概况：
招商蛇口
1979年创办，全称招商局蛇口工业区控股股份有限公司，隶属招商局集团。
百年招商局，中国民族工商业鼻祖，同样是世界500强企业。综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营是招商局三大核心产业。
招商蛇口承担城市与园区综合开发运营。
招商蛇口销售额等指标概况：
华润置地
1994年改组成立，母公司华润集团也是家大业大，2021《财富》500强排在69位。
华润置地有三大主营业务，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务。城更、康养等也有涉及。
华润置地销售额等指标概况：
中国金茂
2004年成立，在地产行业算是后辈。
其母公司中化集团，排行世界500强第115位，为国务院国资委监管的国有重要骨干企业，旗下有16个上市平台。
金茂应该是地产圈内最像民企的央企，创新能力强，人才培养体系在市场上的认可度挺高。
中国金茂销售额等指标概况：
两铁两城
中国铁建
2007年成立，全称为中国铁建股份有限公司，公司业务涵盖地产开发、工程承包、规划设计咨询等。
其母公司中国铁道建筑集团，位列“全球250家最大承包商”第3位，世界500强第42位。
中国铁建在地产领域主要以住宅开发为主，聚焦长三角、珠三角、环渤海三大区域。
中国中铁置业
母公司是中国铁路工程集团，世界500强第35位。
和中国铁建一样，中国中铁也是以铁路建设为主营业务的基建企业，挖隧道、架大桥等也是拿手活。
中铁置业是中铁房地产板块唯一品牌。
华侨城
1985年诞生于深圳，国务院国资委直管。
“旅游+地产”模式，是华侨城区别于其它央企的典型标签，它是国内主题公园行业唯一的央企，旗下有“华侨城”、“欢乐谷”、“世界之窗”、“欢乐海岸”等品牌。
这些年文旅故事不太好讲，华侨城有点掉队了。
大悦城
世界500强企业中粮集团唯一的地产平台。
中粮的核心主业是农粮，为全产业链的国际化大粮商。
和前头那些央企一样，中粮集团也是国资委首批确定的16家以房地产为主业的中央企业之一。
大悦城和华润置地相似，商业和住宅双旗舰均衡发展，同样聚焦一二线城市。
六朵金花
六朵金花，地产人比较熟悉信达地产和中交地产。
2021年，中交和电建的权益销售额分别为534亿、453亿，行业排行第48、55。
截至2021年上半年权益货值排行，中交房产2190亿>中旅地产1343亿>中冶置业1221亿>电建718亿>信达819亿。
葛洲坝在销售额、土储方面都不如其它5家。
在原五矿和中冶两个世界500强企业重组成中国五矿后，中冶置业和五矿地产处境比较尴尬：母公司整合，两个地产平台迟早也会整合，就看谁吞并谁。拿地方面，中冶比五矿积极。
以前地产圈还有个“四大天王”的说法，凭着它们殷实家底，总是轻松吊打房地产百强。
这“四大天王”分别是保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口。
火炼之下，才知道谁是真金。
过去我们常言，“碧万恒融”是房企第一天团，现在“恒”已经出局了，“万”特别谨慎，2018年就提“拐点论”，今年又提“黑铁论”，郁亮如此小心，万科算是可保矣。但余下“碧融”仍是未知数。
看来还是“招保中华”四大天王靠得住，因为毕竟人家是国家队，靠山宇宙第一。
本文部分图文内容，源自公众号刘晓博说楼市、中房网、克而瑞地产研究、地产风声，侵权即删
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